Отдаването на апартамент чрез Booking или Airbnb е популярен начин за допълнителен доход, особено в туристическите градове като София, Пловдив, Варна и Бургас. Въпреки че изглежда като лесен бизнес модел – регистрираш се на платформата, качваш снимки и чакаш гости – от данъчна и счетоводна гледна точка нещата са по-сложни.
В тази статия ще разгледаме:
- Какви са възможностите за регистрация на дейността?
- Какъв е процесът по облагане на доходи от наем чрез Booking и Airbnb?
- Какви разходи могат да се приспадат?
- Как се прави деклариране на доходи от наем?
- Примери за различни сценарии при отдаване под наем.
Как можеш да отдаваш апартамент под наем чрез Airbnb и Booking?
Ако решиш да отдаваш апартамент под наем краткосрочно чрез Airbnb или Booking, имаш два основни варианта за регистрация на дейността:
Като физическо лице
- Този вариант е приложим, ако отдаваш апартамент лична собственост и не упражняваш системна стопанска дейност.
- Облагане на доходи от наем:
- Дължиш 10% данък приходи от наем върху годишния доход след приспадане на 10% нормативно признати разходи.
- Ако не си регистриран по ДДС, не дължиш ДДС.
- Трябва да направиш деклариране на доходи от наем в годишната данъчна декларация.
- Не внасяш осигуровки, ако нямаш друга облагаема дейност.
Като фирма (ЕТ, ЕООД, ООД)
- Ако отдаваш повече от един имот или системно рекламираш услугата, това може да се счита за търговска дейност, което налага регистрация на фирма.
- Облагане на доходи от наем:
- ЕООД/ООД – 10% корпоративен данък върху печалбата + 5% дивидентен данък, ако изтеглиш печалбата.
- ЕТ – прогресивно облагане според дохода (до 15%).
- Задължителни осигуровки, ако си самоосигуряващо се лице.
- Ако фирмата надхвърли 166 000 лв. годишен оборот, подлежи на задължителна регистрация по ДДС.
По принцип приходите от отдаване под наем на имот не се третират като свободна професия, защото това не е дейност, която изисква личен труд, умения или професионална квалификация. Вместо това, приходите от наем се класифицират като пасивен доход и обикновено се декларират като доходи на физическо лице или чрез фирма.
ДДС при краткосрочно отдаване под наем
ВАЖНО: Отдаването под наем на жилище на физическо лице не се облага с ДДС, когато наемът е дългосрочен (над 30 дни). Ако обаче предоставяш имот за краткосрочен наем (до 30 дни) чрез платформи като Airbnb и Booking, НАП го третира като хотелиерска услуга, което означава следното:
- Задължителна регистрация по ДДС – ако годишният ти оборот надхвърли 166 000 лв. за последователни 12 месеца, трябва да се регистрираш по ЗДДС.
- ДДС ставка – ако си регистриран по ДДС, начисляваш 9% ДДС върху приходите, но само ако обектът е категоризиран като туристически. В противен случай стандартната ставка от 20% се прилага.
- Задължение за регистрация по чл. 97а от ЗДДС – ако плащаш комисионни на чуждестранни платформи (напр. Airbnb, Booking), дори и да не достигаш прага от 166 000 лв., трябва да се регистрираш по чл. 97а от ЗДДС и да декларираш 20% ДДС върху тези разходи.
ℹ Важно: Ако отдаваш имоти под наем краткосрочно, препоръчително е да се консултираш със счетоводител, за да спазваш данъчните изисквания и да избегнеш санкции от НАП.
Какви разходи можеш да приспаднеш?
Ако отдаваш апартамент чрез фирма, можеш да приспаднеш определени разходи за намаляване на данъчната печалба:
- Поддръжка на имота (почистване, ремонт, консумативи).
- Интериорни подобрения и обзавеждане.
- Разходи за реклама и маркетинг.
Пример:
Мария отдава апартамент във Варна и има приходи от 50 000 лв. годишно. За годината тя има разходи за:
- Почистване и поддръжка: 8 000 лв.
- Такси към платформите: 7 500 лв.
- Обзавеждане и ремонти: 5 000 лв. Така нейната данъчна печалба се намалява до 29 500 лв., върху която ще плати 10% корпоративен данък (ако е фирма).
За да направи правилното осчетоводяване на приходи от Booking, Мария използва професионален счетоводител, който й помага да изчисли точните разходи и данъци.
Чести грешки и капани
- Нерегистрирана дейност: НАП следи обявите в Airbnb и Booking. Ако отдаваш редовно, без да правиш деклариране на доходи от Booking, можеш да получиш глоба.
- Неправилно отчитане на разходи: Ако имаш свободна професия, се плаща патентен данък, който е според местонахождението на обекта.
- Пропускане на ДДС: Ако оборотът ти надхвърли 166 000 лв., регистрацията е задължителна! Не е препоръчително да се пропуска този момент!
Как да избера правилния вариант?
Ако управляваш няколко имота и го правиш системно, фирмата е по-добър вариант, защото ти позволява да приспадаш разходи и да правиш професионално осчетоводяване на приходи от Booking.
Важен съвет: Ако не си сигурен кой вариант е по-изгоден за теб, консултирай се с професионален счетоводител, за да избегнеш проблеми с НАП и да направиш правилното деклариране на доходи от Booking.
Отговорихме на често задавани въпроси към нас като счетоводители относно Booking, Airbnb и платформи за краткосрочен наем в България
1. Трябва ли да декларирам доходите си от Booking и Airbnb в България?
Да. Декларирането на доходи от Booking и други платформи за краткосрочно отдаване под наем е задължително.
2. Как се облага доходът от наем чрез Booking и Airbnb?
Облагането на доходи от наем зависи от това дали действаш като физическо лице или фирма:
- Физическо лице: 10% данък върху годишния доход след приспадане на 10% нормативни разходи.
- Фирма (ЕООД, ООД, ЕТ): 10% корпоративен данък върху печалбата + 5% данък дивидент (ако теглиш печалбата).
3. Кога трябва да се регистрирам по ДДС при отдаване на имот чрез Airbnb и Booking?
Ако приходите от краткосрочно отдаване на имоти надхвърлят 166 000 лв. за последните 12 месеца, си длъжен да се регистрираш по ДДС. В този случай ще начисляваш 9% ДДС върху наемите, тъй като НАП третира този тип дейност като хотелиерска услуга.
4. Как става осчетоводяването на приходи от Booking и Airbnb?
Осчетоводяването на приходи от Booking зависи от това как си регистриран:
- Физическо лице: Декларираш доходите в годишната данъчна декларация, без нужда от счетоводство.
- Фирма: Води се счетоводство, включват се приходи и разходи (ремонти, такси на платформите, почистване и др.), за да се оптимизира данъчното облагане.
5. Трябва ли да издавам касови бележки на гостите?
Ако си физическо лице, не си длъжен да издаваш касови бележки. Ако обаче действаш като фирма и си регистриран по ДДС, е необходимо да използваш касов апарат или електронен фискален бон при плащания в брой.
6. Какви разходи мога да приспадам при отдаване на имот чрез Booking и Airbnb?
Ако си регистриран като фирма, можеш да приспадаш:
- Комисионни и такси на платформите.
- Разходи за почистване, поддръжка, ремонти.
- Маркетингови разходи (реклама, професионални снимки, онлайн промоции).
- Обзавеждане и интериорни подобрения.
7. Как се плащат данъците, ако Airbnb и Booking изпращат парите директно в сметката ми?
Плащанията от платформите се считат за облагаеми доходи, дори ако парите пристигат по PayPal или банкова сметка. При деклариране на доходи от Booking, трябва да включиш всички суми, които си получил през годината.
8. Какво се случва, ако не декларирам доходите си от Booking и Airbnb?
Ако не направиш деклариране на доходи от Booking или деклариране на доходи от наем, НАП може да наложи сериозни санкции, включително:
📌 Глоби за недекларирани доходи
- За физически лица: от 500 до 1 000 лв. за първо нарушение и от 1 000 до 2 000 лв. при повторно нарушение (чл. 80 от ЗДДФЛ).
- Ако не подадеш годишна данъчна декларация в срок, глобата е от 500 до 3 000 лв.
- Ако умишлено укриеш данъци, НАП може да направи ревизия и да начисли дължимия данък приходи от наем, заедно с лихви за просрочие.
📌 Санкции за фирми
Ако управляваш имот като фирма и не декларираш приходите си, санкциите са още по-сериозни:
- Глоба до 10% от укритите приходи (чл. 261 от Закона за корпоративното подоходно облагане).
- Санкция от 500 до 5 000 лв. за неподаване на ДДС декларация, ако си задължен да се регистрираш по ДДС.
- При установяване на повторно нарушение глобите могат да достигнат до 15 000 лв.
📌 Лихви за неплатени данъци
Ако НАП установи, че не си платил данъци, ще начисли лихви за просрочие по официалния лихвен процент на БНБ (обикновено 10% годишно върху дължимите суми).
📌 Ревизия и блокиране на банкови сметки
НАП има право да направи ревизия и да поиска информация от банки, Booking, Airbnb и други платформи. Ако установи укрити доходи, може да:
✔️ Запорира банкови сметки.
✔️ Възложи принудително събиране на дълга чрез публичен изпълнител.
✔️ Наложи допълнителни санкции, ако установи умишлено укриване на приходи.
📌 Как да избегнеш проблеми?
За да избегнеш глоби и лихви, е важно да правиш навременно деклариране на доходи от Booking и осчетоводяване на приходи от Booking. Ако не си сигурен как да го направиш правилно, консултирай се с професионален счетоводител.
9. Какви документи трябва да пазя за приходите от Booking и Airbnb?
- Извлечения от Booking и Airbnb за получени плащания.
- Фактури за разходи (почистване, комунални услуги, ремонти).
- Договори с клиенти (ако има).
10. Как мога да оптимизирам данъците си, ако имам няколко имота, които отдавам чрез Booking и Airbnb?
Ако отдаваш няколко имота и имаш високи приходи, може да е по-изгодно да регистрираш фирма, което ще ти позволи да приспадаш разходи и да оптимизираш облагането на доходите.
Заключение
Отдаването на апартамент чрез Booking и Airbnb може да бъде печеливш бизнес, но идва с важни данъчни и счетоводни изисквания. Изборът между физическо лице и фирма зависи от мащаба на дейността, а правилното деклариране на доходите е ключово за избягване на санкции. Освен данъците, е важно да се имат предвид и осигуровките, ДДС регистрацията при високи обороти и възможностите за приспадане на разходи. За да избегнеш грешки и непредвидени разходи, най-добре е да се консултираш с професионален счетоводител, който ще ти помогне да намериш най-изгодния вариант за твоята ситуация.
Разберете повече интересна и полезна информация от блога на Smetalnik.
